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五分快乐8返点 珠江實業併購風險發酵:項目開發滯緩 業績瓶頸難破 陈坤为周迅庆生

发布日期:2019年10月19日 11:15编辑:五分快乐8返点

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【李心草最后三小时】

2019年上半年♂,珠江實業重點提出以多元化自主開發模式為目標◇。2018年□?∟,珠江實業提出公司經營模式從以「股+債」的併購模式為主轉向以自主開發模式為主♂♂﹡。

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此外⌒,2018年12月〇?,珠江實業發佈公告稱∴,因雙方經營理念不一致﹡♂,公司無法對廣州東湛實施實際控制?,故不再將廣州東湛納入公司合併報表範圍⊿。而就在半年前﹡△◇,在廣州花都頤和盛世的項目合作上∟◇,珠江實業通過向廣州東湛增資6500萬元♀,取得該公司的30.23%股權┊♀。

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據記者逐一梳理∵﹡π,自2009年以來?↑∴,珠江實業共發佈5次競得土地公告♂,而從2017年至今△,僅有兩起公開土地摘牌∟⌒﹡。最近一次發生在2019年9月⊙,公司以14.5億元的報價競得廣州市增城區永寧街塔崗村地塊△,總用地面積為4.4萬平方米∵□。

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為了解項目的進展情況△◇△,記者撥打工程現場負責人的聯繫電話π?♂,但對方稱其在項目開工不久后便調離了該項目∟,對具體情況不了解▽。而珠江天晨的項目負責人只對記者表明項目已開工π♂,對其他情況則未予回應∵△⌒。

記者日前走訪珠江實業名下開發項目后了解到↑∵,位於越秀區中山四路與德政路交界、背靠學校的JY-8地塊目前仍處於打地基階段〇∴,現場有正在工作的挖掘機在填整路面▽?♂。

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陳婷、趙毅經營模式上♀,珠江實業以「股+債」的方式收購了多個項目∵,卻也給其帶來了諸多麻煩↑◇π。2018年⊙⌒⊙,珠江實業計劃將經營模式從以「股+債」收購為主┊□♂,轉向以自主開發為主♀△。如今一年半過去了♂∟,新一輪自主開發模式尚未形成發展勢頭♂⌒∟,2017年至今△,珠江實業僅競得2宗土地♂▽﹡。

今年8月底↑〇,珠江實業發佈公告稱↑,擬以不低於6.46億元的掛牌底價轉讓其所持有的海南錦繡51%股權〇↑⊿,原因是海南錦繡與珠江實業的經營模式、營利模式有一定差異∴∵⌒。

中誠信證評的跟蹤評級報告曾指出⊿⊙〇,珠江實業的土地和在建項目儲備不足﹡,在售項目多集中在受限購限售限價等分城施策影響較大的城市∟◇。

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該項目工地外部張貼的公告顯示△∟,地塊建築面積為3.57萬平方米、總高度為30米☆,結構為地上6層、地下4層△,計劃開工日期是2017年7月28日∟,計劃竣工日期為2022年1月25日□﹡♂。

在珠江實業2019年7月所發佈的關於珠江天晨項目的公告內∵▽,公司稱珠江天晨項目「圓滿解決了阻礙項目推進的各項遺留問題↑☆,實現了項目在既定時間開工的目標」π∵♀,但卻並未指出具體問題⊙π。

2017年5月▽﹡△,珠江實業為廣東金海一筆6億元的借款提供了擔保∟□⊙。彼時⊙□,廣東金海2017年1~3月的營收為0元﹡◇⊿,凈利潤為-5754萬元△〇∴,2016年的公司資產凈額為-1.18億元⊙。

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珠江實業2019年中期財報顯示⊿∟π,公司房地產業務主要分為廣東板塊(廣州和開平)、湖南板塊(長沙)、海南板塊(海口和三亞)和安徽板塊(合肥)◇。截至2019年6月底□〇,珠江實業持有待建、在建、在售共13個項目♀。

截至2019年6月底∵π,珠江實業資產總計170.74億元?♂,同比減少3.08%;總負債約129.33億元∵〇,同比減少3.42%;資產負債率為75.75%﹡,較2018年76.01%的略有下降┊。

隨後♂﹡,因廣東金海無法償還欠款↑,珠江實業為其代付♀┊,並於2019年5月向廣州市越秀區人民法院對廣東金海提起追償訴訟並申請財產保全?﹡,要求其償還6811萬元及相應的資金占用費☆┊。

覃憲姬向記者透露∟☆,珠江實業今年將積極拿地▽⊿〇,且規模不小┊♂,出於信披的合規性⌒,目前對所拿地區域不便透露▽〇﹡。

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記者隨後走訪了位於海珠區昌崗中路的珠江天晨項目□,該項目位於沙園橡膠新村社區東部⌒∴,施工現場也已設起圍擋∵△┊,有打樁機及挖掘機在工作⊙△。

對此?♂□,覃憲姬向記者表示?♂,「珠江天晨項目位於鬧市□⊙∟,又是一個深基坑工程△﹡,其施工時間受到限制┊〇,但目前處於挖基坑的階段□,項目正常推進☆。」

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值得玩味的是◇,在轉變經營模式的過程中⌒〇π,珠江實業的管理層亦頻繁更迭□﹡∵。2018年10月〇⊙,廣州市紀委監委發佈鄭署平因涉嫌嚴重違紀違法正接受紀律審查和監察調查的公告;2019年8月△┊,廣州中級法院對珠江實業原總經理羅曉受賄案進行了一審公開審理∵,公訴機關指控2007年至2017年間被告人羅曉的五宗受賄事實∵。在法庭上π⊙,被告人羅曉對指控的事實和罪名均表示無異議◇∵。

經審計∵,截至2019年5月31日▽﹡﹡,廣州品實的資產總額約為74.93億元∟☆,資產凈額約為604.59萬元π,營業收入為0元∵♂,凈利潤為-398.59萬元♂∴∟。

據珠江實業最近公告□,截至2019年8月31日⌒π﹡,公司應收未收回資金占用費約2.34億元∟⊿。其中☆⊙,廣州東湛應收未收回資金占用費3033萬元△♀♂,廣東億華房地產開發有限公司約2億元♀⌒∟。

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廣州中原地產市場分析師陳畢勤則告訴記者?⊙,地塊長期閑置的原因複雜☆∵◇,例如涉及拆遷補償、規劃調整、企業資金等方面問題◇∴,且很難通過回收的方式來處理⊿。在投資收益方面⊿△,閑置多年的土地增值收益雖然翻了幾倍∵,但是其歷史遺留問題的解決成本也很高〇。

2016年10月⊿⊿□,珠江實業以「股+債」的方式向廣東金海投資3.5億元∟,取得廣東金海55%的股權◇⊙,成為其控股股東∟♂。據悉⊿♂,廣東金海持有的開發項目位於廣州市越秀區商旺地帶〇?⌒。

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此外□﹡,這名保安人員透露⌒▽▽,因所處地段特殊♂,該地塊此前進行過考古勘探工作⌒♀↑。建成后的項目定位偏向歷史文化屬性⊙,在後期進駐項目的選擇上亦是如此↑∟。記者隨即聯繫JY-8地塊的建設單位負責人求證核實上述情況▽▽⌒,但對方稱不方便透露后便掛斷電話↑∴∟。

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覃憲姬表示♀┊,公司近年來的經營出現下滑態勢〇,核心原因在於「股+債」模式帶來的影響☆。「債權收益固定﹡〇,而融資成本在走高⌒┊,資本收益率在降低∴,從而拉低整體的收益水平◇┊,此外□⌒◇,新並項目的利潤率也較低∴◇,加上融資環境承壓↑⊙♀,今年珠江實業的營收水平能否達到預期♀,暫時不好說⊿。」

關於其他兩個項目∴┊◇,記者在廣州市住建局官網查詢到☆,JY-8商業樓1幢和珠江天晨(自編A棟+地下室)已分別於2017年8月13日和2019年5月31日獲批施工♂∴。

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早在1993年上市的珠江實業♀﹡◇,其營收規模至今仍未超過50億元∵∟。2019年上半年⊿↑∴,珠江實業實現營收12.7億元♀π,同比下降38.54%;凈利潤5127萬元π♀,同比下降78.45%;扣非凈利為-1.19億元⊙♂﹡,同比下降172.67%;經營活動發生的現金流量凈額同比減少25.26%?□。實際上□♂,自2015年開始∴〇⌒,珠江實業的營收和凈利就已顯現增長頹勢♂。

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據現場外部所張貼的公告▽♀,珠江天晨的層數為46層♂♀,樓高為149.7米♂〇,工程造價約為3.8億元∟π,建築面積達6.6萬平方米π☆∴。項目建設單位並未公示珠江天晨的計劃開工及竣工日期﹡┊∴,只寫明合同工期為1461天⊙⊿。

據珠江實業2018財報披露↑◇﹡,在房地產儲備方面∴⊙↑,公司持有海口五源河休閑度假區(2013年簽約﹡▽,項目權益佔比為51%)、珠江天晨項目(2017年競得♀,項目權益佔比為49%)及JY-8地塊(1993年達成項目合作意向┊⊙♂,項目權益佔比約為26%)▽⊿?,規劃計容建築面積分別為39.4萬平方米、7.97萬平方米和2.37萬平方米↑⊙,均為合作開發項目⊿♂。

10月12日♂〇♂,珠江實業發佈公告稱〇◇⊿,公司擬以3.35億元的股權對價款收購珠實集團持有的廣州市品實房地產開發有限公司(以下簡稱「廣州品實」)51%股權π▽。珠江實業表示▽,本次收購是為擴大公司經營規模∵↑⊙,確保公司良性可持續發展△⊿。

負責開發海口五源河休閑度假區的是海南錦繡實業有限公司(以下簡稱「海南錦繡」)﹡⊿,截至2019年上半年∟⊙┊,海口五源河休閑度假區屬於前期策劃和規劃報建階段♂〇,尚未銷售♀☆。

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另外◇,由於用地性質、規劃條件一直未能確定☆┊∟,海口五源河休閑度假區至今尚未動工♂,項目開發存在較多不確定因素▽⌒↑。

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此外⊙☆∴,覃憲姬稱↑♀∟,公司從去年年底便與涉及應收未收資金的合作方進行談判?┊,通過項目重組、債務置換等方式縮小債務規模﹡,同時引進新的具備實力的合作方⊙,爭取在1至2年內解決問題☆☆。「目前□△,相關債權的抵押物可覆蓋債務◇,並未對公司的經營造成影響⊙◇。」覃憲姬補充道♀。

而對於廣東證監局出具的警示函∵,珠江實業證券事務代表扈佳佳對記者表示☆☆⊿,公司已對上述事項重新作出披露π□∟,下一步將按照廣東證監局的相關要求作出整改措施和出具整改報告∴∟∵,目前公司正在按照相關規定進行整改↑〇⌒。

據中誠信證券評估有限公司(以下簡稱「中誠信證評」)出具的跟蹤評級報告┊,2018年珠江實業主要通過併購方式獲取項目(廣州從化項目、頤和項目和長沙新地項目)♀﹡▽,合計收購金額為2.76億元☆,並且在2018年依然沒有新開工項目◇∵◇。

上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示♂,以「股+債」方式進行項目併購是企業以較低的拿地成本實現快速擴張的途徑?,「企業掉隊的原因多種多樣〇,過於保守的企業易錯失拿地機會⊿。」

施工現場一名保安人員告訴記者△⊙,工地已於前年開始打地基∟,目前持續了將近兩年的時間?﹡△,現僅完成八分之一的打地基進度⊿,因背靠學校、臨近住宅區等原因更是限制了施工的進度⊿∵♂。

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